Plus-value LMNP à la revente : calcul et amortissements

La plus-value LMNP à la revente se calcule selon le régime des plus-values immobilières des particuliers : prix de cession moins prix d’acquisition, puis abattements pour durée de détention. Depuis la loi de finances pour 2025, une règle change le calcul : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent réduire le prix d’acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable. Cet article détaille la méthode, les exceptions et un exemple chiffré, pour vous aider à anticiper une vente.

Quel régime de plus-value pour un loueur en meublé non professionnel ?

En LMNP, la revente du logement relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, et non du régime des plus-values professionnelles réservé en principe aux loueurs professionnels (LMP). Concrètement :

• la plus-value est imposée à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux ;
• des abattements pour durée de détention réduisent progressivement la base imposable, jusqu’à l’exonération ;
• le notaire calcule et paie l’impôt au moment de la vente, à partir de la déclaration de plus-value 2048-IMM.

À retenir : en LMNP, la plus-value de revente suit les règles des particuliers, avec un impôt calculé et prélevé par le notaire lors de la vente.

Comment calculer la plus-value brute

La plus-value brute est égale au prix de cession moins le prix d’acquisition corrigé. Chaque élément obéit à des règles précises :

Élément	Ce qu’il comprend
Prix de cession	Prix de vente, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics, commission d’agence à sa charge)
Prix d’acquisition	Prix d’achat du logement, hors mobilier
Frais d’acquisition	Frais réels justifiés, ou forfait de 7,5 % du prix d’achat
Travaux	Dépenses réelles justifiées, diminuées des amortissements déjà déduits à leur titre au régime réel, ou forfait de 15 % du prix d’achat après plus de 5 ans de détention
Amortissements déduits	Pour les cessions depuis le 15 février 2025, ils viennent en diminution du prix d’acquisition

Le mobilier vendu avec le logement n’entre pas dans ce calcul : faites préciser dans l’acte de vente la part du prix qui lui correspond.

À retenir : la plus-value brute se calcule sur le seul logement, et les forfaits de frais et de travaux peuvent réduire nettement son montant.

La réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025

Jusqu’en 2025, les amortissements déduits pendant la location au régime réel n’avaient aucun effet sur la plus-value : c’était l’un des principaux avantages du LMNP. La loi de finances pour 2025 a changé cette règle. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction au titre du logement, y compris ceux déduits avant 2025, quelle que soit la date d’achat ou de mise en location.

• Seuls les amortissements effectivement déduits de vos résultats sont visés : les amortissements différés, jamais imputés faute de bénéfice suffisant, ne sont pas retenus.
• Le terrain n’est jamais amorti, et le mobilier reste hors du calcul de la plus-value immobilière.
• Au micro-BIC, aucun amortissement n’est déduit : la règle est donc sans objet.
• Certains logements sont exclus, sous conditions : résidences universitaires et résidences services destinées à l’accueil exclusif de certains publics (étudiants, jeunes en formation, seniors), établissements pour personnes âgées ou handicapées, EHPAD compris, et établissements de soins de longue durée. Une résidence services ouverte à tous publics reste concernée.

Le mode de calcul des amortissements par composant est détaillé dans notre guide sur le calcul et la durée de l’amortissement LMNP. Avant toute vente, faites confirmer par votre notaire ou votre comptable le montant exact à réintégrer.

À retenir : depuis le 15 février 2025, chaque euro d’amortissement déduit sur le logement augmente d’autant la plus-value brute, sauf résidences services exclues.

Abattements pour durée de détention

La plus-value brute est ensuite réduite par des abattements qui dépendent du nombre d’années de détention, avec un barème différent pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Durée de détention	Abattement pour l’impôt sur le revenu	Abattement pour les prélèvements sociaux
Jusqu’à 5 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 % par année	1,65 % par année
22e année	4 %	1,60 %
De la 23e à la 30e année	Exonération	9 % par année
Au-delà de 30 ans	Exonération	Exonération

La plus-value est donc exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une taxe supplémentaire, de 2 % à 6 %, s’ajoute lorsque la plus-value nette imposable, après abattements, dépasse 50 000 € : elle porte alors sur son montant total.

Pour les cessions de 2026, les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières restent au taux global de 17,2 %. La hausse à 18,6 % appliquée aux revenus BIC LMNP depuis les revenus 2025 ne vise pas les plus-values immobilières.

À retenir : plus vous conservez le bien longtemps, plus la plus-value imposable diminue, jusqu’à une exonération totale après 30 ans.

Exemple chiffré : l’effet de la réintégration

Exemple : un logement acheté 150 000 € (hors mobilier) est revendu 180 000 € après 10 ans de détention. Au régime réel, 30 000 € d’amortissements ont été déduits sur le logement. Pour simplifier, aucun forfait de frais ni de travaux n’est appliqué. Après 10 ans, l’abattement est de 30 % pour l’impôt sur le revenu et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux.

Étape du calcul	Avant la réforme	Cession depuis le 15 février 2025
Prix d’acquisition retenu	150 000 €	120 000 €
Plus-value brute	30 000 €	60 000 €
Base pour l’impôt sur le revenu (abattement de 30 %)	21 000 €	42 000 €
Impôt sur le revenu à 19 %	3 990 €	7 980 €
Base pour les prélèvements sociaux (abattement de 8,25 %)	27 525 €	55 050 €
Prélèvements sociaux à 17,2 %	4 734 €	9 469 €
Total dû	8 724 €	17 449 €

Dans cet exemple, la réintégration double l’impôt dû sur la plus-value. Dans un cas réel, les forfaits de 7,5 % et de 15 % réduiraient sensiblement ces montants.

À retenir : la réintégration reprend à la revente une partie de l’avantage fiscal obtenu pendant la location, d’où l’intérêt de la simuler avant de vendre.

Micro-BIC ou régime réel : faut-il revoir son choix ?

La réforme réduit l’avantage du régime réel, sans le supprimer. Pendant la location, l’amortissement réduit chaque année un revenu taxé au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 18,6 % pour les revenus 2026. À la revente, la reprise est taxée à 19 % et 17,2 %, après abattements pour durée de détention. Le régime réel reste donc souvent intéressant, mais le calcul dépend de votre tranche d’imposition et de la durée de détention prévue. Notre comparatif micro-BIC ou régime réel vous aide à faire ce calcul.

Les déficits LMNP reportables ne réduisent pas la plus-value : ils s’imputent uniquement sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes, comme l’explique notre article sur le report et l’imputation du déficit LMNP.

À retenir : la réintégration des amortissements ne rend pas le régime réel inintéressant, mais elle impose de raisonner sur toute la durée de détention.

Checklist avant de revendre votre bien LMNP

• Rassemblez l’acte d’achat, les factures de frais d’acquisition et de travaux.
• Récupérez votre tableau d’amortissement et isolez le total des amortissements déduits sur le logement, hors mobilier et hors amortissements différés.
• Vérifiez si votre logement se situe dans une résidence services exclue de la réintégration.
• Prévoyez dans l’acte la part du prix correspondant au mobilier.
• Demandez une simulation de plus-value à votre notaire avant de fixer votre prix.
• Déclarez l’année de la vente vos derniers résultats LMNP, selon les étapes de notre guide de la déclaration LMNP.

Pour un dossier avec plusieurs biens ou de gros travaux, l’aide d’un professionnel peut sécuriser le calcul : notre article sur le comptable en LMNP détaille les cas où il est utile.

À retenir : une vente LMNP se prépare, avec un historique complet des amortissements et une simulation de plus-value avant la signature.