Amortissement LMNP : calcul, durée et évolutions prévues en 2026-2027

L’amortissement LMNP permet de déduire chaque année, au régime réel, une fraction de la valeur de votre bien meublé et de ses équipements, afin de diminuer le résultat imposable sans sortie de trésorerie. Ce guide détaille le calcul pas à pas, les durées à retenir par composant et les points de vigilance à anticiper pour les revenus 2026 et 2027, dans un contexte où la fiscalité LMNP évolue régulièrement.

Qu’est-ce que l’amortissement LMNP et qui peut en bénéficier ?

L’amortissement traduit comptablement la perte de valeur d’un bien dans le temps. En location meublée non professionnelle, il s’applique à la construction et au mobilier, jamais au terrain qui ne se déprécie pas. Seul le régime réel permet de le déduire : le micro-BIC applique un abattement forfaitaire qui couvre déjà, par convention, l’ensemble des charges et de l’amortissement.

En résumé, l’amortissement LMNP n’existe qu’au régime réel et porte uniquement sur la construction et le mobilier, à l’exclusion du terrain.

Comment calculer l’amortissement LMNP étape par étape

Le calcul se déroule en trois temps : ventiler la valeur du bien, choisir une durée par composant, puis calculer la dotation annuelle.

Ventiler la valeur entre terrain, construction et mobilier

Le prix d’acquisition doit être décomposé car seule la part construction est amortissable. En l’absence de taux officiel, une ventilation par défaut est couramment utilisée selon le type de bien et son ancienneté, à ajuster au cas par cas sous votre responsabilité :

Type de bien	Part du terrain (non amortissable)
Appartement ancien	35 %
Appartement récent	20 %
Maison ancienne	40 %
Maison récente	30 %

Exemple : pour un appartement ancien acheté 150 000 €, la part terrain s’élève à 52 500 € (150 000 € x 35 %) et la part construction amortissable à 97 500 €.

En résumé, seule la part construction de votre bien est amortissable, la part terrain restant systématiquement exclue du calcul.

Déterminer la durée d’amortissement de chaque composant

Chaque élément du bien peut être amorti séparément selon sa durée normale d’utilisation. Il n’existe pas de barème officiel propre à la LMNP, mais la pratique courante retient les durées suivantes :

Poste	Durée indicative
Mobilier et équipements	7 ans
Cuisine équipée	10 ans
Salle de bain	10 ans
Chauffage, climatisation	15 ans
Autres travaux d’amélioration	15 ans
Isolation thermique	20 ans
Plomberie	20 ans
Ravalement	20 ans
Toiture	25 ans
Installation électrique	25 ans

La structure principale du bien, c’est à dire le gros œuvre, n’a pas de durée officielle chiffrée : elle doit être estimée selon sa durée normale d’utilisation, au cas par cas.

Exemple : pour un mobilier d’équipement de 8 000 €, amorti sur 7 ans, la dotation annuelle s’élève à 1 142,86 €, arrondie à 1 143 €.

En résumé, chaque composant du logement se déprécie sur une durée propre, le mobilier retenant classiquement 7 ans contre des durées plus longues pour la toiture ou l’installation électrique.

Le prorata de la première année, une règle à manier avec prudence

La première année, l’amortissement est généralement calculé au prorata du nombre de jours entre la mise en service du bien et le 31 décembre, rapporté à 365 ou 366 jours. Cette règle de prorata n’est toutefois pas fixée par un texte officiel chiffré : elle correspond à un usage répandu mais doit être considérée comme indicative, à vérifier selon votre situation avant de l’appliquer strictement.

En résumé, le prorata temporis de la première année repose sur un usage non confirmé par un texte officiel et mérite une vérification au cas par cas.

Petit matériel et travaux : charge immédiate ou immobilisation ?

Un petit matériel, un équipement ou un logiciel dont la valeur unitaire ne dépasse pas 500 € hors taxes peut être déduit immédiatement en charge, sans passer par l’amortissement. Cette règle ne vaut pas pour l’équipement initial en mobilier du logement, qui doit être amorti.

Pour les travaux, la distinction entre charge déductible et immobilisation amortissable ne dépend d’aucun seuil : elle dépend uniquement de la nature de la dépense. Un simple entretien ou une réparation reste une charge déductible immédiatement, tandis qu’une amélioration ou le remplacement d’un composant constitue une immobilisation à amortir sur la durée adaptée, comme indiqué dans le tableau précédent.

À noter : certains composants de faible valeur pourraient ne pas nécessiter d’identification séparée dans l’immobilisation, mais ce point n’est pas confirmé par un texte officiel chiffré et reste à manier avec prudence.

En résumé, le seuil de 500 € HT s’applique au petit matériel courant, jamais aux travaux dont la qualification dépend uniquement de leur nature.

Micro-BIC ou régime réel : l’amortissement change la donne

Le choix du régime détermine si vous pouvez ou non amortir votre bien. Le tableau suivant synthétise les différences pour les revenus 2026 (valeurs provisoires tant que la loi de finances pour 2027 n’est pas promulguée) :

Critère	Micro-BIC	Régime réel
Amortissement possible	Non	Oui, par composant
Déduction des charges	Abattement forfaitaire, 50 % en location meublée longue durée	Charges réelles et amortissement déduits
Formulaires	2042-C-PRO uniquement	2031, 2033 et 2042-C-PRO
Intérêt principal	Simplicité déclarative	Optimisation fiscale sur bien de valeur

Pour approfondir le choix entre les deux régimes et les seuils de recettes applicables, consultez notre article micro-BIC ou régime réel en LMNP, quel régime choisir.

En résumé, seul le régime réel ouvre droit à l’amortissement, le micro-BIC se limitant à un abattement forfaitaire calculé sur les recettes.

Que faire de l’amortissement non utilisé : déficit et report

Lorsque les charges et amortissements dépassent les recettes de l’année, deux mécanismes distincts entrent en jeu :

• Le déficit, hors amortissement, est reportable sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes.
• L’amortissement excédentaire, lui, est différé sans limite de durée et reste disponible pour les exercices futurs.

Ces montants doivent être suivis avec rigueur dans votre comptabilité et reportés correctement dans la liasse 2031 et 2033, puis sur la déclaration 2042-C-PRO. Pour organiser ce suivi au fil de l’année, notre guide sur le suivi mensuel des revenus et charges LMNP propose une méthode pratique. Pour la déclaration elle-même, reportez-vous à notre guide complet de la déclaration LMNP, qui détaille les échéances, dont le dépôt de la liasse 2031 et 2033 prévu en téléprocédure au 19 mai 2027 pour les revenus 2026 (date estimée, à confirmer par l’administration).

En résumé, le déficit se reporte sur 10 ans tandis que l’amortissement non utilisé reste reportable sans limite de durée, à condition d’un suivi rigoureux.

Amortissement et plus-value à la revente : la réforme à surveiller

Historiquement, les amortissements déduits en LMNP n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession, contrairement au LMP. La loi de finances pour 2025 a introduit la réintégration de ces amortissements dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location du bien. Le mobilier, les amortissements différés et certaines résidences services en sont exclus : vérifiez votre situation avant toute cession. Notre article dédié au calcul de la plus-value LMNP à la revente, avec ou sans amortissement détaille ce mécanisme et ses exclusions.

En résumé, la réintégration des amortissements dans la plus-value de cession constitue le principal point de vigilance issu de la loi de finances pour 2025, avec des exclusions à vérifier selon votre bien.

Évolutions 2026-2027 : ce qu’il faut surveiller

Pour les revenus 2026, les règles décrites dans cet article s’appliquent : aucune nouvelle durée par composant ni aucun nouveau seuil, comme celui de 500 € HT du petit matériel, n’est en vigueur. Le principal changement récent reste la réintégration des amortissements dans la plus-value de cession, en vigueur depuis le 15 février 2025.

Pour la suite, le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit dans sa version initiale de plafonner l’amortissement déductible chaque année en LMNP :

• 2,5 % de la valeur du bien et 7 000 € par foyer et par an pour la location meublée classique ;
• 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme ;
• à partir des exercices clos en 2027, avec un report des amortissements non déduits fortement limité.

Il s’agit d’un projet, pas d’une règle en vigueur : le texte est encore débattu au Parlement et a déjà fait l’objet d’amendements contradictoires. Le contenu définitif ne sera connu qu’à la publication de la loi de finances pour 2027 au Journal officiel, attendue fin décembre 2026. Il ne concerne pas vos revenus 2026. Il est recommandé de suivre les publications officielles du BOFiP et les lois de finances successives, ainsi que les mises à jour de vos outils de gestion LMNP, avant de figer une stratégie d’amortissement sur le long terme.

En résumé, rien ne change pour l’amortissement de vos revenus 2026, mais un plafonnement est en projet à partir de 2027 : à suivre jusqu’au vote définitif de la loi de finances.

Un indicateur de risque pour surveiller son amortissement

Certains outils de suivi LMNP calculent un indicateur interne comparant la dotation annuelle d’amortissement à la valeur du bien, par exemple un niveau jugé élevé au-delà de 5 % par an. Cet indicateur ne repose sur aucun texte officiel : il s’agit d’une heuristique de gestion destinée à repérer un amortissement potentiellement trop agressif, à utiliser comme simple repère et non comme une règle de droit. Si vous êtes par ailleurs soumis à la cotisation foncière des entreprises, pensez à vérifier votre situation grâce à notre article sur la CFE en LMNP, montant, calcul et exonération.

En résumé, un indicateur de risque sur la dotation d’amortissement peut aider au pilotage, mais il reste un repère de gestion sans valeur légale.