LMNP : la liste complète des charges déductibles (et celles qui ne le sont pas)

Les charges déductibles en LMNP sont l’ensemble des dépenses réelles que vous pouvez soustraire de vos recettes locatives avant de calculer votre résultat imposable, à condition d’avoir opté pour le régime réel. Au micro-BIC, aucune charge réelle n’est déduite : seul un abattement forfaitaire s’applique sur vos recettes. Cet article fait l’inventaire complet des charges déductibles en LMNP au régime réel, des amortissements aux frais de gestion, et liste ce qui reste exclu.

Pourquoi les charges déductibles ne concernent que le régime réel

Au micro-BIC, pour une location meublée longue durée, un abattement de 50 % s’applique sur les recettes dès lors qu’elles restent sous le seuil de 83 600 € (revenus 2026), avec un abattement minimum de 305 € quel que soit le montant des recettes. Cet abattement forfaitaire est censé couvrir l’ensemble de vos charges réelles, que vous ayez dépensé plus ou moins. Au régime réel, vous déduisez chaque charge réelle justifiée, plus les amortissements du bien et du mobilier. C’est ce régime qui permet, dans la majorité des cas, d’effacer tout ou partie du résultat imposable. Pour choisir entre les deux, consultez notre comparatif micro-BIC ou régime réel en LMNP.

Seul le régime réel ouvre droit à la déduction des charges réelles et des amortissements, le micro-BIC se limitant à un abattement forfaitaire sur les recettes.

Les conditions générales pour qu’une charge soit déductible

Une dépense n’est déductible que si elle remplit trois conditions cumulatives :

• elle est engagée dans l’intérêt direct de l’activité de location meublée, et non à titre personnel ;
• elle est justifiée par une facture ou un document probant, à conserver ;
• elle se rattache à l’exercice comptable au cours duquel elle est engagée, ou fait l’objet d’un amortissement si elle correspond à un investissement durable.

Une charge qui ne respecte pas ces trois conditions n’est pas déductible, quelle que soit sa nature.

La liste complète des charges déductibles en LMNP au régime réel

Charges liées au bien immobilier

• La taxe foncière, hors ordures ménagères si celles-ci sont refacturées au locataire.
• Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire.
• La prime d’assurance propriétaire non occupant (PNO), et l’assurance loyers impayés.
• Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition ou aux travaux, ainsi que les frais de dossier bancaire et de garantie.
• Les travaux d’entretien et de réparation, dès lors qu’ils ne font que maintenir le bien en état sans l’améliorer ni remplacer un composant.

Charges de gestion et d’exploitation

• Les honoraires de comptable ou d’expert-comptable.
• Les frais d’agence, de conciergerie ou de gestion locative.
• Les commissions prélevées par les plateformes de réservation et les frais de petites annonces.
• Les abonnements nécessaires à l’activité : internet fourni au locataire, logiciel de télédéclaration.
• La cotisation foncière des entreprises (CFE), qui est une charge déductible à part entière. Son montant et ses règles d’exonération sont détaillés dans notre article sur la CFE en LMNP.

Le petit matériel et le mobilier

Le petit matériel, l’outillage et le mobilier de bureau dont la valeur unitaire HT ne dépasse pas 500 € peuvent être passés en charge déductible immédiate, sans passer par l’amortissement. Au-delà de ce seuil, ou pour l’équipement initial du logement en mobilier, la dépense doit être amortie, en pratique sur 7 ans pour le mobilier et les équipements.

Les amortissements

L’amortissement n’est pas une charge décaissée, mais il vient réduire le résultat imposable chaque année :

• le mobilier et les équipements s’amortissent en pratique sur 7 ans ;
• les travaux s’amortissent selon leur nature, sur des durées différentes de celles du mobilier ;
• le terrain n’entre jamais dans la base amortissable : seule la quote-part bâtie du bien est amortie, le terrain étant exclu selon une ventilation que vous devez établir au cas par cas.

Un amortissement non utilisé parce qu’il créerait ou aggraverait un déficit n’est pas perdu : il est reporté sans limite de durée sur les exercices suivants.

Durées d’amortissement indicatives des travaux

Nature des travaux	Durée d’amortissement indicative
Toiture	25 ans
Électricité	25 ans
Ravalement	20 ans
Plomberie	20 ans
Isolation thermique	20 ans
Chauffage, climatisation	15 ans
Autres travaux	15 ans
Cuisine équipée	10 ans
Salle de bain	10 ans

Ces durées relèvent de l’usage et ne constituent pas un barème officiel : elles doivent être adaptées à la nature exacte de chaque chantier.

La quasi-totalité des dépenses liées au logement, à sa gestion et à son financement est déductible au régime réel, à condition d’être justifiée et rattachée à l’activité.

Micro-BIC ou réel : ce que change la déduction des charges

Critère	Micro-BIC	Régime réel
Déduction des charges réelles	Non, remplacée par un abattement forfaitaire	Oui, chaque charge réelle est déduite
Abattement location meublée longue durée	50 % des recettes, sous un seuil de 83 600 € (revenus 2026)	Sans objet
Amortissement du bien et du mobilier	Non	Oui, mobilier sur 7 ans, travaux selon leur nature
Déficit imputable	Non	Oui, reportable 10 ans hors amortissements

Le choix entre micro-BIC et réel dépend surtout du montant réel de vos charges : plus elles sont élevées par rapport à vos recettes, plus le régime réel devient avantageux.

Les charges qui ne sont pas déductibles en LMNP

Certaines dépenses, bien que liées de près ou de loin au bien, restent exclues de la déduction :

• le capital remboursé sur un emprunt : seuls les intérêts sont déductibles, le remboursement du capital n’est jamais une charge ;
• les dépenses strictement personnelles, sans lien avec l’activité de location, y compris celles concernant la résidence principale du loueur ;
• les pénalités et amendes, qui ne sont pas déductibles ;
• les travaux d’amélioration ou de remplacement d’un composant du bien, qui ne sont pas des charges immédiates mais des immobilisations à amortir sur plusieurs années.

La TVA payée sur vos achats et charges n’est pas récupérable, puisque la location meublée sans prestations de type hôtelier est exonérée de TVA. Elle n’est pas perdue pour autant : elle fait partie du coût de la dépense, que vous déduisez pour son montant toutes taxes comprises.

La distinction entre charge déductible et immobilisation amortissable ne repose pas sur un seuil de montant, mais sur la nature de la dépense : l’entretien et la réparation sont des charges, l’amélioration ou le remplacement de composant est une immobilisation.

Une dépense personnelle, un remboursement de capital d’emprunt ou des travaux d’amélioration ne sont jamais déductibles immédiatement en LMNP.

Pièges fréquents à éviter

• Confondre l’amortissement du mobilier, sur 7 ans en pratique, avec de simples frais d’entretien déductibles en une seule fois.
• Oublier de qualifier correctement des travaux : une rénovation de salle de bain qui remplace la baignoire est le plus souvent une immobilisation, pas une charge.
• Négliger la CFE dans le calcul du résultat, alors qu’il s’agit d’une charge déductible à part entière.
• Déduire par erreur le capital remboursé sur un prêt, au lieu des seuls intérêts.
• Passer en charge immédiate un équipement dont la valeur dépasse 500 € HT, alors qu’il doit être amorti.
• Ne pas suivre ses charges au fil de l’eau, au risque d’en oublier au moment de la déclaration. Un suivi mensuel des revenus et charges LMNP limite ce risque.

Comment déclarer ses charges déductibles en LMNP

Au régime réel, le résultat BIC se déclare sur le formulaire 2031, accompagné de la liasse 2033, à déposer en téléprocédure pour les revenus 2026 au plus tard le 19 mai 2027 (date estimée, à confirmer par l’administration). Le résultat est ensuite reporté sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO. Si vos charges dépassent vos recettes, le déficit qui ne provient pas des amortissements est imputable sur vos futurs bénéfices de location meublée pendant 10 ans.

Pour dérouler toutes les étapes de la déclaration, de l’option pour le réel jusqu’au dépôt de la liasse, suivez notre guide complet de la déclaration LMNP. Si vous envisagez une revente, gardez aussi en tête que les amortissements pratiqués peuvent avoir un impact sur le calcul de la plus-value, détaillé dans notre article sur la plus-value LMNP à la revente.

Une déclaration correcte des charges déductibles repose sur un suivi rigoureux tout au long de l’année et sur le respect des échéances de dépôt de la liasse 2031-2033.

Foire aux questions

Le régime réel est-il obligatoire pour déduire mes charges en LMNP ?

Oui. Seul le régime réel permet de déduire les charges réelles et les amortissements. Au micro-BIC, vous bénéficiez uniquement d’un abattement forfaitaire sur vos recettes, quel que soit le montant réel de vos dépenses.

La CFE est-elle une charge déductible en LMNP ?

Oui, la cotisation foncière des entreprises est une charge déductible du résultat au régime réel, sous réserve de ne pas bénéficier d’une exonération, par exemple lorsque les recettes ne dépassent pas 5 000 €.

Puis-je déduire le capital remboursé sur mon emprunt immobilier ?

Non. Seuls les intérêts d’emprunt et les frais liés au financement, comme les frais de dossier ou de garantie, sont déductibles. Le remboursement du capital n’est jamais une charge.

Comment savoir si des travaux sont une charge ou une immobilisation ?

Tout dépend de la nature de la dépense, et non de son montant. Un entretien ou une réparation qui maintient le bien en état est une charge déductible immédiatement. Une amélioration ou le remplacement d’un composant, comme une cuisine ou une salle de bain entière, est une immobilisation à amortir sur plusieurs années.

Que devient un déficit si mes charges dépassent mes recettes locatives ?

Le déficit provenant des charges autres que les amortissements est imputable sur vos futurs bénéfices de location meublée pendant 10 ans. Les amortissements excédentaires, eux, sont reportés sans limite de durée.

Dois-je récupérer la TVA sur mes charges en LMNP ?

En principe non. La location meublée sans prestations de type hôtelier est exonérée de TVA : vous ne récupérez pas la TVA payée sur vos achats et charges, sauf si votre activité bascule dans le régime para-hôtelier. Cette TVA reste comprise dans le montant de la charge que vous déduisez.